Grundsätzliches
Grundprinzipien einer Genossenschaft
Das Ziel einer Genossenschaft ist die Förderung Ihrer Mitglieder(Förderprinzip). Alle Mitglieder sind unabhängig von Ihren eingebrachten Leistungen bzw. Einlagen zunächst einmal gleichberechtigt (Demokratieprinzip). Da Nutzer und Träger der Genossenschaftsleistungen identisch sind, kommt es diesbezüglich zu keinen wirtschaftlichen Interessenskonflikten. Nicht die Gewinnmaximierung ist das Ziel einer Wohnungsbaugenossenschaft, sondern die Herstellung und Sicherung von preiswertem und Wohnraum. Zu diesem Zweck schließen sich die Nutzer zur Genossenschaft zusammen und realisieren ihren wirtschaftlichen Erfolg, indem sie sich gegenseitig unterstützen (Solidaritätsprinzip). Das Eigenkapital einer Genossenschaft besteht aus den Einlagen, die das einzelne Genossenschaftsmitglied in das Genossenschaftsvermögen einzahlt und nur mit diesem Vermögen bzw. Einlagen ist die Genossenschaft haftbar zu machen. Gesetzliche Regelung Dir Gründung und die Verfahrensabläufe einer Genossenschaft werden zum einen durch ein spezielles Genossenschaftsgesetz (GenG) geregelt und zum anderen durch eine Satzung, die sich jede Genossenschaft selbst geben muss. Die Satzung regelt die internen Verfahrensabläufe. Die Ausgestaltungsmöglichkeiten dieser Satzung sind sehr vielfältig und müssen den konkreten Erfordernissen und Wünschen der Genossenschaftsmitglieder angepasst werden. Gerade eigentumsorientierte Genossenschaften können sich diese Offenheit der Satzungsgestaltungsmöglichkeiten zu Nutze machen.
Aufbau einer Genossenschaft
Jede Genossenschaft muss aus folgenden Organen bestehen: einer Generalversammlung einem Vorstand einem Aufsichtsrat. Die Generalversammlung besteht aus allen Mitgliedern. Die Generalversammlung bestimmt die Statuten, bestimmt bzw. entlässt den Vorstand und entlastet den Aufsichtsrat, dessen Mitglieder auch aus dem Kreis der Generalversammlung gewählt werden. Die Generalversammlung ist dem Vorstand gegenüber weisungsbefugt, wie auch wiederum der Vorstand der Versammlung gegenüber rechenschafspflichtig ist. Genossenschaftsmitglied kann man nur dadurch werden, dass man eine bestimmte Anzahl von Genossenschaftsanteilen erwirbt, womit jedes Mitglied automatisch auch Miteigentümer des Genossenschaftseigentums ist. Die klassische Genossenschaft als Gesamtheit wiederum vermietet an die einzelnen Genossenschaftsmitglieder Genossenschaftswohnungen. Das bedeutet, dass das einzelne Genossenschaftsmitglied zwar Rechte an der Genossenschaft hat aber keine direkten Eigentumsrechte an der Wohnung hat, in der es wohnt, dies gestaltet sich bei der wohneigentumsorientierten Genossenschaft anders.
Bei wohneigentumsorientierten Genossenschaften kann die Satzung vorsehen, dass die Möglichkeit eingeräumt wird, Wohnungen an Genossenschaftsmitglieder zu verkaufen oder ihnen ein so genanntes Dauerwohnrecht einzuräumen. Somit kann das einzelne Genossenschaftsmitglied nach erfolgreicher Durchführung des Bauvorhabens zum Wohneigentümer werden und gleichzeitig die Risiken eines Bauvorhabens für sich persönlich stark begrenzen.
Sich ergebende Fragen
Wer zahlt?
Jeder Bauwillige kauft um Genossenschaftsmitglied zu werden Genossenschaftsanteile. Aus diesen Einzahlungen entsteht das Genossenschaftsvermögen. Dieses Genossenschaftsvermögen stellt das Eigenkapital, mit dessen Hilfe es möglich ist, Kredite bei Banken aufzunehmen. Durch die monatlichen Zahlungen eines Nutzungsentgeltes für die Wohnung werden die Bankkredite zurückgezahlt, damit wächst das Vermögen der Genossenschaft und führt entweder zu einer geringeren Miete oder einer Ausschüttung auf die Einlagen.
Wer haftet?
Schuldnerisch haftbar zu machen ist nur die Genossenschaft. Das finanzielle Risiko des Einzelnen beschränkt sich auf die Höhe der eingezahlten Einlagen an die Genossenschaft. Gegenüber Banken gelten Genossenschaften wegen der vorgeschriebenen Wirtschaftsprüfungen als risikoarme Darlehensnehmer. Genossenschaften kompensieren die mangelnde Kreditwürdigkeit des einzelnen durch die Kreditwürdigkeit der Genossenschaft insgesamt.
Wie werden Entscheidungen getroffen?
Beschlussfähige Mehrheitsverhältnisse lassen sich durch die Satzung vertraglich festlegen. Grundsätzlich ist es jedoch so, dass jedes Genossenschaftsmitglied unabhängig von der Höhe seiner Einzahlungen nur eine Stimme hat.
Wem gehört die Wohnung?
Die Wohnung gehört zunächst der Genossenschaft, die wiederum allen Mitgliedern gehört. Die Wohnungen können jedoch, insofern die Satzung dies erlaubt, an die einzelnen Genossenschaftsmitglieder verkauft werden. Die Genossenschaft kann dem Genossenschaftsmitglied auch ein Dauerwohnrecht auf die Wohnung einräumen. Das dauerhafte Wohnrecht kann eine gleiche dingliche Wirkung haben wie Wohneigentum. Das bedeutet das dauerhafte Wohnrecht ist grundsätzlich veräußerlich, vererblich, verpfändbar und pfändbar und ist somit dem Wohneigentum sehr nahe.
Was ist eine eigentumsorientierte Genossenschaft?
Eine eigentumsorientierte Genossenschaft räumt in ihrer Satzung ausdrücklich die Möglichkeit ein, dass einzelne Wohnungen aus der Wohneigentum der Genossenschaft herausgelöst werden können und z.B. vorzugsweise an Genossenschaftsmitglieder als Privatperson verkauft werden- dies kann z.B. mit den Genossenschaftsanteilen verrechnet werden, die das Genossenschaftsmitglied bereits eingezahlt hat.
Was bedeutet Dauerwohnrecht?
Eine andere Möglichkeit, als der Kauf einer Wohnung, um in eine eigentumsähnliche Rechtsposition in Bezug auf eine Wohnung zu gelangen, ist der Erwerb eines sogenannten Dauerwohnrechtes. Das Dauerwohnrecht ist nach §§31ff geregelt. Es gibt auch ein Dauerwohnrecht nach §1093BGB, der in diesem konkreten Fall jedoch uninteressant ist. Das Dauerwohnrecht kann befristet(schuldrechtsähnlich) und unbefristet(eigentumsähnlich) von Seite des tatsächlichen Wohnungseigentümer eingeräumt werden.Da die Genossenschaft in diesem konkreten Fall der Eigentümer wäre, könnten extrem vorteilhafte Konditionen gegenüber dem Genossenschaftsmitglied als Erwerber des Dauerwohnrechtes ausgehandelt werden, denen ein gewinnorientierter Eigentümer niemals zustimmen würde. „Bei dem befristeten Dauerwohnrecht steht die Ersparnis von Aufwendungen im Vordergrund. Demgegenüber dient das unbefristete Dauerwohnrecht auch der Vermögensbildung und ist daher dem Erwerb einer Immobilie sehr ähnlich. Das Dauerwohnrecht ist ein vererbliches, veräußerliches Recht mit dem Inhalt, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude oder einem zu errichtenden Gebäude auf dem Grundsstück unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (z.B. durch Vermietung) " Der Inhaber des Dauerwohnrechts kann dieses während der Laufzeit veräußern, durch Vermietung realisieren oder vererben. Es ist grundsätzlich verkehrsfähig. Das Dauerwohnrecht kann äußerst flexibel gehandhabt werden, wenn die Rückgabevereinbarungen entsprechend flexibel gestaltet sind. Dadurch sind gerade auch junge Familien und Bauwillige in ihrer Mobilität nicht eingeschränkt wie beim klassischen Wohneigentum. Die Genossenschaft gewinnt durch den Verkauf von Dauerwohnrechten an Liquidität, ohne dass es zu einer Veräußerung der Immobilie selbst kommt.“ (vgl. BBR-Online2002-2006/ Expertise Dauerwohnrecht)
Kann ich verkaufen?
Die Genossenschaftsanteile, die Eigentumswohnung wie auch das Dauerwohnrecht können verkauft werden. Jedoch kann die Satzung vorsehen, dass die Genossenschaft dem Verkauf zustimmen muss, so dass Neumitglieder auch von der gesamten Genossenschaft akzeptiert werden. Sämtliche Details und Modalitäten lassen sich durch die Satzung der Genossenschaft vertraglich festlegen.
Was bekomme ich für meine Anteile?
Zunächst wird man durch den Kauf von Genossenschaftsanteilen Mitglied der Genossenschaft und kann somit an den Entscheidungen und der Entwicklung der Genossenschaft partizipieren. Die Satzung kann festlegen, dass Mitglieder mit besonders vielen Anteilen ein Vorzugsrecht auf bestimmte Wohnungen haben oder/und nur reduzierte Mieten zu zahlen brauchen. Die Satzung könnte beispielsweise regeln, dass Mitgliedern mit besonders hohen Genossenschaftsanteilen ein unbefristetes Dauer wohnrecht eingeräumt wird. Die Satzung der eigentumsorientierten Genossenschaft kann der Art gestaltet sein, dass mit nahender Tilgung des Genossenschaftskredites durch die Mieteinzahlungen der Genossen an die Genossenschaft, alle Genossen mit entsprechenden Einzahlungen die jeweiligen Wohnungen überschrieben bekommen.